Sei dabei

Direktkredite (sog. Nachrangdarlehen) sind Geldbeträge, die unserem Hausprojekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden können. Sie sind ein wichtiges Standbein für die Gesamtfinanzierung unseres Hausprojektes. Ohne Direktkredite würden wir niemals den notwendigen Eigenanteil in Höhe von 20% des Gesamtkreditvolumens aufbringen können.

Der gesetzlich legale und geregelte Direktkreditvertrag ist überschaubar und verständlich mit einfachen und klaren Konditionen. Als Direktkreditgeber*in weißt du genau, wie und wo dein Geld anlegt ist. Wir halten die Direktkreditgeber*innen auf dem Laufenden und schaffen eine solide Vertrauensbasis durch transparente Abläufe.

Aktuell sammeln wir Absichtserklärungen für Direktkredite. Diese kannst du gerne bei uns per Email anfordern. Die Absichtserklärung verpflichtet nicht zur Zahlung. Sie dient dem Hausverein dazu, eine Übersicht über die zu erwartenden Direktkredite zu bekommen. Bevor es zur Zahlung kommt, muss ein Direktkreditvertrag unterzeichnet werden. Nach Gründung der GmbH wird der ausgearbeitete Kreditvertrag an die*den potentielle*n Direktkreditgeber*in übersendet.

Der Direktkredit darf zwischen 500-10.000 Euro betragen. Verzinst wird dieser mit 0,02%-1,0%. Die Zinsen werden am Jahresende weder ausgezahlt noch mitverzinst (d.h. kein Zinseszinseffekt), sondern am Ende der Darlehens-Laufzeit mit dem Darlehen ausgezahlt. 

Der Direktkredit kann unbefristet gewährt werden oder mit einer mindest Laufzeit von 12 Monate ab Inkrafttreten des Nachrangdarlehensvertrag.

Auch eine schriftliche Kündigung ist möglich nach frühestens 12 Monaten nach Inkrafttreten des Nachrangdarlehenvertrages, danach staffelt sich diese folgerdermaßen:

Rechtlich werden Direktkredite als „qualifizierte Nachrangdarlehen“ bezeichnet. Die Nachrangigkeit von alternativen Finanzierungsformen ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, da die Direktkredite sonst als Bankgeschäft gelten würden. Laut Gesetz werden damit private Direktkreditgeber*innen im Fall einer Insolvenz nachrangig behandelt. Das bedeutet, dass zuerst andere Gläubiger – in unserem Fall die Finanzierungsbank – ihr Geld zurückbekommen würde. Dies wird so in der sogenannten Rangrücktrittsklausel in deinem Direktkreditvertag geregelt.

Es ist uns ein Anliegen, die Einlagen aller Direktkreditgeber*innen möglichst gut abzusichern. Dies geschieht durch enge Zusammenarbeit mit Berater*innen des Miethaussyndikats und einer professionellen Buchhaltung. Die Gefahr von äußeren ökonomischen Faktoren sowie Fehlentschei­dungen besteht natürlich trotzdem, auch für unser Hausprojekt. Im Falle eines ökonomischen Engpasses können Direktkredite dann nur verzögert oder im schlimmsten Fall – bspw. der Insolvenz unserer Haus GmbH – gar nicht zurückgezahlt werden. In der fast 40-jährigen Geschichte des Mietshäuser Syndikats ist jedoch erst 1 Projekt von mehr als 160 tatsächlich insolvent gegangen!

Direktkredite kommen für Menschen in Frage, die nicht nur eine reine Geldanlage suchen, sondern diese auch als ein soziales, ökologisches und nachhaltiges Gestaltungsmittel ansehen und die Grundidee des Mietshäuser Syndikats somit unterstützen wollen.

Direktkredite sind als sogenannte Nachrangdarlehen weder die aus rein rechtlicher Sicht sicherste Anlageform, wie z.B. Festgeld mit Einlagensicherung oder Staatsanleihen. Noch sind sie ein Investment, das möglichst hohe Gewinne ermöglicht.

Wir sind als Gruppe auf die Solidarität zahlreicher Einzelpersonen angewiesen. Gleichzeitig könnt ihr mit wenig Aufwand etwas Gutes tun, indem ihr uns dabei unterstützt, der Entwicklung des Wohnungsmarktes in den letzten Jahrzehnten zumindest ein bisschen was entgegenzusetzen. Wir wollen mit unserem Vorhaben weitere Gruppen motivieren und so zu einem Umdenken anregen. Wohnen ist ein Menschenrecht und sollte nicht dazu beitragen, andere zu bereichern. Mit einem Nachrangdarlehen kann dieses Statement gesetzt werden.

Nachrangdarlehen gewähren jedoch keine Mitgliedschaftsrechte wie Stimm-, Teilnahme-, Rede-, Antrags- und Anfechtungsrecht in Gesellschafter- oder Hausvereinsversammlungen. Kapitalgeber bei Nachrangdarlehen sind nicht an Verlusten des Unternehmens beteiligt.

Wir suchen ein Haus zum Kauf, um unser gemeinschaftliches Wohnprojekt in die Tat umzusetzen.

Finanzieren wollen wir dies, wie es im Verbund des Mietshäuser Syndikats üblich ist, mit Bankkrediten und viele kleineren und größeren Direktkrediten von Privatpersonen. Die Kredite werden über die Jahre durch sozial verträgliche Mieten abbezahlt.

Vor dem Kauf gründen wir eine GmbH. Sie setzt sich aus zwei Gesellschafterinnen zusammen. Aus dem Hausverein der Bewohner*innen (Hausprojekt Gießen e.V.) und der Miethäuser Syndikat GmbH. Das Mietshäuser Syndikat erfüllt hierbei eine Kontroll- und Wächterrolle: Bei Hausverkauf oder Umwandlung in Eigentum hat das Syndikat als Gesellschafterin ein Stimmrecht, um zu verhindern, dass das Projekt von seinem ursprünglichen Zweck entfremdet wird. Auf diese Weise kann das Haus nicht mehr privatisiert oder verkauft werden und bleibt auf ewig Gemeineigentum. Außerdem organisiert das Mietshäuser Syndikat den Austausch unter den Projekten und unterstützt neue Initiativen mit Know-How. Alle anderen Angelegenheiten planen und organisieren die Bewohner*Innen des Hauses, z.B. Verwaltung, Gestaltung des Hauses oder den Abschluss von Mietverträgen. Hierfür finden regelmäßig Plena der Bewohnerschaft, sowie Treffen innerhalb von Arbeits-Domänen statt.

Um das Projekt gegen ausfallende Mietzahlungen abzusichern, haben wir zwei Möglichkeiten vorgesehen. Zum einen legen wir in unserer Finanzplanung ein Mietausfallwagnis von 3% zugrunde. Dies ist eine Größe, die, gemessen an den Gegebenheiten des kommerziellen Immobiliensektors, eher großzügig orientiert ist. Dort wird oft nur von 2% ausgegangen. Diese 3% der Kaltmieten fließen in einen Puffer, mit dem ausbleibende Mieten ausgeglichen werden können.

Streit in der Gruppe stellt tatsächlich eines der größten Risiken dar. Grundsätzlich treffen wir Entscheidungen in der Gruppe im Konsens und versuchen so niemanden zu übergehen. Das bedeutet, dass Themen so lange behandelt werden, bis ein Konsens erreicht ist. Dies benötigt eine Lösungsorientierung aller Beteiligten. Sollte ein Konflikt soweit eskalieren, dass wir ihn aus eigener Kraft nicht mehr bewältigen können, ist in unserer Satzung das Hinzuziehen einer externen Mediation festgeschrieben. Wenn sich für einen Streit überhaupt keine Lösung finden sollte, besteht – als ultima ratio – die Möglichkeit, dass sich einzelne Bewohner*innen entscheiden können das Projekt zu verlassen. Da jede/r Hausbewohner*in einen individuellen Mietvertrag haben wird, kann dieser dann notfalls auch gekündigt werden.